Cuando surgen problemas en la pareja y deciden terminar siempre es más complicado cuando hay bienes de por medio, y el bien más preciado que solemos tener es nuestra casa.
Si los dos no han firmado un acuerdo de propiedad conjunta de la casa que establezca sus intenciones en caso de disolución, tienen dos opciones. Pueden seguir los procedimientos legales que se aplican en su estado normalmente, esto significa que el tribunal ordenará la venta de la propiedad, y el producto neto (después de pagar las hipotecas, los gravámenes y los costes de la venta) se dividirá o pueden llegar a su propio acuerdo de compromiso.
Para decidir quién se queda con qué en relación con su casa, tendrá que resolver algunas cuestiones básicas.
Matrimonios con régimen ganancial
Si tu relación con tu pareja era en este tipo de régimen, el patrimonio que hayáis creado durante la duración del matrimonio deberán ser divididos en partes equitativas después del divorcio. En este caso se excluirán los que fueran obtenidos por herencia u otras fuentes, que en este caso son considerados privativos.
Lo primero que se debe hacer en este caso para hacerte con la parte proporcional de la vivienda que compartes con tu ex pareja es saber cuál es el valor real de la propiedad: lo normal es que se llegue a un acuerdo de las dos partes contratando un perito. Cuando se da este tipo de casos la parte que se queda con el inmueble tendrá que pagarle a la otra parte acorde al valor de tasación que haya hecho el perito.
Este proceso se denomina liquidación de gananciales, cuando se lleva a cabo, se hace mediante una escritura pública y a través de los procedimientos formales de Hacienda. Además este supuesto quedaría exento de tributación, como IRPF, ITP, PM, puesto que esta operación no es computable como incremento o disminución patrimonial.
Importante a tener en cuenta: esta operación de cesión de inmueble nunca puede ser sin costo (gratuita), pues Hacienda lo podría considerar como una falsa donación. Además el dinero percibido por la parte proporcional tiene que ser igual a la parte tasada por el perito, para no incurrir en irregularidades ante Hacienda y entiendan que se ha producido algún tipo de ganancia.
Matrimonios en régimen de separación patrimonial
En este caso de matrimonios con separación de bienes, hay que determinar en primer lugar si el inmueble ha sido adquirido antes o después del matrimonio, así como los términos de la negociación a la que se llegó en el momento de la adquisición.
En el caso de que el inmueble se hubiera adquirido antes sería considerado como un bien privativo, esto significa que cada parte es propietaria de la parte proporcional acordada en el momento en el que se efectuó la compra del inmueble. Cuando se da este caso la mejor opción es llevar a cabo una fórmula denominada “extinción de condominio”.
Por otra parte, si la vivienda fue comprada por ambas partes cuando el matrimonio estaba vigente, deberán seguir los pasos marcados por el convenio que regula el divorcio, en el que se señala cómo proceder para su liquidación, disolución y adjudicación.
¿Cómo comprar su parte del piso?
Si podéis poneros de acuerdo sobre quién va a comprar la casa pero no podéis acordar el precio de venta, la mejor manera de fijar el precio es obtener una tasación de un tasador inmobiliario con experiencia y familiarizado con el mercado local. Si no os ponéis de acuerdo con un tasador, cada uno de vosotros puede obtener su propia tasación y hacer una media de los resultados.
Debéis tener en cuenta que la mayoría de las tasaciones estiman el precio de venta, pero no tienen en cuenta el coste de vender la propiedad. Si hacen una tasación de su propiedad conjunta y luego acuerdan que uno de ustedes comprará al otro, es posible que quieran reducir el precio por el importe de la comisión inmobiliaria que se cobraría si vendieran el lugar a un tercero. En otras palabras, aunque no tengas que pagar una comisión cuando uno de vosotros venda al otro, el socio comprador tendrá que hacerlo en algún momento, por lo que la evaluación de la compra probablemente debería reflejar esto.
Al calcular el precio de compra, asegúrate de que, además de deducir el importe de la comisión del agente, también calculas y deduces el coste de cualquier mantenimiento diferido que habría que hacer si la vivienda se pusiera en venta. A continuación, por supuesto, reste el importe restante de la hipoteca para obtener su «capital» combinado. Suponiendo que sea un número positivo, ésta es la suma que debe utilizar para determinar el precio de compra (que será el 50% de esa cifra si posee la propiedad a partes iguales).
Averigua con un agente o abogado local cuáles son los procedimientos para hacer una compra interna, y asegúrese de tener en cuenta los costes de la transferencia. En algunos casos imponen impuestos de transferencia o tasas de registro, que deben repartirse entre los dos. A menudo es mejor prevenir posibles disputas acordando el pago de los costes de transferencia y los impuestos al 50%. Además, obtén las escrituras y los formularios adecuados y, si es necesario, pide a un profesional que te ayude a rellenarlos.
Es posible que no tengas que recurrir a una empresa de títulos ni contratar un seguro de títulos si su transferencia es relativamente sencilla y no le preocupa la capacidad del socio vendedor para entregar el título de su parte libre de gravámenes o juicios. Si te preocupan los posibles embargos, tendrás que recurrir a una compañía de títulos y comprar un seguro de títulos, lo que puede añadir dinero adicional al coste de la transferencia del título. En cualquier caso, una vez que la propiedad haya sido transferida a uno de vosotros, esta persona tendrá que registrar la escritura de transferencia en la oficina local de registro de la propiedad.
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