Vender un piso con inquilino en España puede ser un proceso delicado debido a la existencia de un contrato de arrendamiento vigente. Por esta razón, hoy, en Compramos Tu Piso Ya, queremos contarte todos los pasos y consideraciones esenciales para llevar a cabo una transacción exitosa en esta situación particular.
Desde comprender los derechos del inquilino hasta la negociación con potenciales compradores, analizaremos cuidadosamente cada aspecto relevante para garantizar una operación satisfactoria tanto para el propietario como para el inquilino.
7 Pasos para vender tu piso con inquilino
Aquí hay algunos pasos a seguir para hacerlo de manera adecuada:
- Revisar el contrato de arrendamiento: lo primero que debes hacer es revisar el contrato de arrendamiento que tiene el inquilino. Verifica la duración del contrato, las condiciones de terminación y cualquier cláusula relacionada con la venta del piso.
- Comunicar al inquilino: una vez que hayas decidido vender el piso, debes informar al inquilino de tus intenciones de vender y notificarle por escrito con al menos 30 días de antelación si el contrato es de duración indefinida.
- Derecho de adquisición preferente: en España, los inquilinos tienen un derecho de adquisición preferente, lo que significa que tienen la opción de igualar la oferta de compra que hayas recibido de otro comprador. Debes notificarles formalmente sobre cualquier oferta que hayas recibido y darles la oportunidad de ejercer este derecho dentro de los 30 días siguientes a la notificación.
- Valoración del piso: obtén una valoración del piso para establecer un precio justo de venta. Esto te ayudará a atraer a posibles compradores y a negociar con el inquilino si decide ejercer su derecho de adquisición preferente.
- Anunciar la venta: puedes vender tu piso rápido a CompramosTuPisoYa, donde expertos del sector te asesorarán durante todo el proceso.
- Negociar con el inquilino: si el inquilino decide quedarse en el piso, deberás negociar las condiciones del contrato de arrendamiento con el comprador. También es importante que el nuevo propietario respete los derechos y las condiciones establecidas en el contrato original.
- Notificar el cambio de titularidad: una vez que se haya concretado la venta, asegúrate de notificar a las autoridades competentes y a la comunidad de vecinos sobre el cambio de titularidad del piso.
¿Qué sucede si el dueño del piso NO notifica al inquilino sobre la venta del inmueble?
En este caso, el inquilino tiene el derecho de ejercer el «derecho de retracto o tanteo». Una vez que la venta se ha concretado, el nuevo comprador tiene la obligación de notificar al inquilino de manera fehaciente la adquisición del inmueble y las condiciones esenciales de la venta, entregando una copia de la escritura o documento que formaliza la compra.
Una vez realizada esta notificación, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto. El plazo para ejercer este derecho es de 30 días naturales, contados a partir de la notificación fehaciente realizada por el nuevo comprador.
Para ejercer el retracto dentro de esos 30 días, el inquilino debe reembolsar al comprador los siguientes importes:
- El precio de la venta, en las mismas condiciones en las que el comprador adquirió el inmueble del propietario arrendador.
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo realizado para la venta, incluyendo gastos de Notaría, Registro de la Propiedad e Impuestos, entre otros.
- Los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido, si los hubiera.
El derecho de tanteo y retracto del inquilino tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al copropietario de la vivienda o el retracto inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.
Aunque el arrendador haya realizado la notificación, existen algunas situaciones en las que el inquilino aún puede ejercer el derecho de retracto y asumir la posición del comprador. Estos casos son:
- Si el propietario, al hacer la notificación fehaciente, ha omitido cualquier requisito exigido.
- Cuando, después de la venta, el precio efectivo resulta ser menor que el precio indicado en la notificación realizada al inquilino.
- Cuando las condiciones de la venta son menos onerosas que las indicadas en la notificación.
Si tienes intención de vender un piso con inquilino, es importante tener en cuenta estos derechos y considerar la posibilidad de pactar una cláusula en el contrato de arrendamiento para que el inquilino renuncie a ejercer el derecho de adquisición preferente. Aunque en ese caso, debes notificar al inquilino sobre tu intención de vender la vivienda con al menos treinta días de antelación a la fecha de la firma del contrato de compraventa, aunque esta notificación no tendrá los efectos del tanteo o la oferta de venta, sino que será simplemente una comunicación de tu intención de vender.