Si estás pensando en comprar o vender una finca rústica, necesitarás conocer su valor catastral. Aunque este dato no siempre coincide con el precio final, es importante conocerlo tanto si quieres determinar el precio de una finca como si deseas comprobar si es justo antes de realizar una venta.
En otras palabras, tasar la finca rústica es fundamental para la toma de decisiones relacionadas a la compraventa. Por eso, desde CompramosTuPisoYa queremos explicarte cómo tasar una finca rústica, pues hay muchos factores a tener en cuenta y no queremos que te saltes ninguno.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral de una finca rústica es un parámetro que utilizan las autoridades para poder establecer los impuestos relativos a la propiedad. Por ejemplo, sirve para conocer la cuantía del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Para determinar el valor catastral de una finca rústica se tienen en cuenta varios factores, como la ubicación geográfica, las características del terreno y las construcciones existentes.
La mayoría de las veces el valor catastral no refleja el valor de mercado del terreno, pero sí ayuda para conocer el precio de la finca rústica y, en ocasiones, es necesario pedirlo. Por ejemplo, al repartir los gastos de una herencia.
Para conocer el valor catastral, simplemente debes acudir al Catastro y solicitar dicha información. No obstante, también puedes buscar la ayuda de un profesional en valoraciones catastrales de fincas rusticas o tasaciones para que te ayude a conocer el valor de tu propiedad.
¿Qué es una finca rústica?
Para poder explicar cómo tasar una finca rústica, es importante definir exactamente qué es una finca rústica como tal, pues no es cualquier terreno que se encuentre en un área rural, aunque sí suelen encontrarse en estos ámbitos.
Por definición, una finca rústica es un terreno extenso no urbanizado y que se suele utilizar con fines agrícolas, ganaderos o forestales.
Se diferencian de las fincas urbanas porque las rústicas no están destinadas a la construcción ni al desarrollo de viviendas o estructuras urbanas.
Tipos de finca rústica
En realidad, existen muchos tipos de finca rústica y, según la orden que define el término como tal, se dividen en:
- Terreno de secano
- Terreno de regadío
- Terreno mixto
- Fincas a explotar económicamente con otros negocios diferentes
Factores que influyen en el valor catastral de una finca rústica
Para saber el valor catastral de una finca rústica, independientemente del tipo que sea, hay que valorar muchos factores. Estos son los principales:
Ubicación de la finca rústica
¿Dónde se encuentra la finca rústica? Esto será esencial para determinar su valor al realizar la tasación, ya que aquellas fincas que se encuentren en áreas cercanas o zonas urbanas que tengan un mejor acceso a infraestructuras probablemente tendrán un valor mayor.
Tamaño del terreno
La extensión de la superficie es algo muy valorable a la hora de tasar una finca rústica. Generalmente, cuanto más grande sea el terreno, mayor precio tendrá.
Características de la finca rústica
¿Cómo es la calidad del suelo? ¿Con qué recursos naturales cuenta? ¿Tiene cultivos? Las características concretas de la finca rústica en cuestión tendrán un impacto notable en el precio del terreno.
Oferta y demanda
¿En qué punto se encuentra el mercado local? Es decir, ¿cómo es la oferta y la demanda actual de este tipo de fincas? La situación económica del sector influirá en el valor del terreno.
¿Cómo tasar una finca rústica?
Hay varias formas de calcular el valor de una finca rústica, pero estas son las más utilizadas:
Método de comparación
Este método se basa en la comparación con otras fincas que tengan características similares a la que queremos tasar y hayan sido vendidas recientemente. Básicamente, consiste en compararse con el resto y estudiar la situación del mercado.
Lo malo de este método es que es poco preciso y, en ocasiones, puede ser complicado obtener información sobre la venta de fincas rústicas recientemente. Además, como ya hemos comentado, las características específicas de cada terreno hacen variar mucho el valor.
Método de capitalización de rentas
Este tipo de tasación se basa en analizar el aprovechamiento económico de la finca rústica, restando los gastos a los ingresos. Es el más utilizado con diferencia y utiliza una fórmula para realizar el cálculo basada en los siguientes parámetros:
- Ingresos anuales (Ia): Rendimiento de la finca (Rf) x Precio del producto explotado (pp)
- Gastos anuales (Ga).
- Tipo de interés (TI dividido entre 100)
Valor de la tasación = (Rf · Pp – Ga) / (Ti/100)
Es decir, se intenta hacer una estimación de los ingresos anuales esperados y después se aplica la tasa de capitalización, que sería el rendimiento de la inversión en la finca. Por ejemplo, en una finca en la que se espere unos ingresos de unos 10.000 €, aplicando una tasa de capitalización del 5%, los cálculos quedarían así:
Valor de la finca = Ingreso anual (10.000 €) / Tasa de capitalización (0,05)
Valor de la finca = 200 000 €
En este caso, el valor estimado de la finca rústica sería de 200 000 €.
Lo malo de este tipo de tasación es que su precisión dependerá totalmente del acierto de los ingresos esperados y de la tasa de capitalización que escojamos. Por eso, lo recomendable es contar con un tasador profesional que pueda hacer una valoración acertada.
Tasación de una finca rústica
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