Cuando queremos vender una vivienda no solo debemos tener en cuenta los trámites administrativos y jurídicos que pueden surgir durante el proceso antes, durante y después de la venta, sino que además debes saber que este tipo de operaciones están gravadas por impuestos de diferente tipo que hay que pagar al Estado.
Si te encuentras ante la situación de querer vender una propiedad, sea del tipo que sea, y no estás familiarizado con el proceso, estás en el lugar indicado. En este artículo te contaremos cuáles son los impuestos que deberás pagar cuando vendes una vivienda o inmueble y cuándo hay que abonarlos para que todo esté en orden a ojos de Hacienda.
IRPF
El IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es uno de los principales impuestos que hay que tener en cuenta en el momento de vender una vivienda de cualquier tipo.
En la declaración de la renta de personas físicas se debe especificar si existe una ganancia o una pérdida patrimonial producida por la venta de dicho inmueble.
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Dicho de otra forma, hay que constatar si el valor de venta del inmueble es superior o inferior al de compra. Al hacer este cálculo se podrá determinar si has tenido una pérdida o una ganancia y, en caso de haber obtenido una ganancia en la transacción, esta deberá ser gravada por el IRPF como un incremento del patrimonio (ganancias del capital).
La parte de ganancias del capital en el IRPF tributa como un tipo de interés progresivo que siempre oscila entre el 19% y el 23% en función de la ganancia obtenida.
Naturalmente, cuanto mayor sea dicha ganancia, mayor será la cantidad de IRPF que deberás pagar. Para poder determinar con exactitud la cantidad a pagar, deberás tener en cuenta la distribución de los tipos impositivos que marca el Estado:
- Ganancias de 6.000€ o inferiores: 19% de IRPF
- Ganancias entre 6.000€ y 50.000€: 21% de IRPF
- Ganancias superiores a los 50.000€: 23% de IRPF
IIVTNU
El IIVNTU o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido como Impuesto de Plusvalía es un impuesto que cobra la administración local (el ayuntamiento de la ciudad donde se encuentra el inmueble objeto de venta) y que grava el incremento de valor de un terreno concreto.
Para entender cómo funciona este impuesto debes tener en cuenta que cada ayuntamiento tiene la potestad de poder aplicar unos tipos impositivos diferentes. Esto significa que el importe total que deberás pagar dependerá directamente del ayuntamiento de tu localidad y de tu Comunidad Autónoma, y por tanto esto difiere según en qué zona del territorio español te encuentres.
En cualquier caso, te verás obligado a pagar este impuesto si el valor del terreno donde está ubicada tu vivienda ha aumentado, y ya te podemos avanzar que esto es lo que suele pasar año tras año. Ante este contexto, el único motivo que te hace exento de pagar este impuesto es poder demostrar que el terreno no ha aumentado su valor durante el paso del tiempo. Para saber qué cantidad deberás pagar, hay que tener en cuenta todos los factores que influyen directamente en este impuesto:
- Fecha de compra y de venta del inmueble.
- Tiempo transcurrido en años.
- Valor catastral de la propiedad: se fija en función del valor del terreno donde se levanta la propiedad, el valor de la construcción y otros criterios.
- Revalorización del suelo.
- Tiempo de gravamen impuesto por el ayuntamiento de tu localidad.
- Bonificaciones y/o exenciones sobre el impuesto (si las hay).
Para poder hacer un cálculo exacto, deberás multiplicar el valor del terreno por los años transcurridos y, también, el porcentaje anual.
Excepciones al pago de impuestos por la venta de un inmueble
En algunos casos, se puede evitar pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como veremos a continuación:
- Si la ganancia obtenida de la operación de compraventa se reinvierte en comprar otra vivienda, se podrá deducir la parte invertida y tributar sólo el importe restante.
- Si la persona que vende la propiedad inmobiliaria tiene más de 65 años y, además, es su vivienda habitual.
- Si la persona que vende la propiedad inmobiliaria tiene más de 65 años y decide reinvertir la ganancia obtenida de la operación de compraventa de una vivienda no habitual en contratar una renta vitalicia.
Si se dan los siguientes supuestos, también podría quedar exento de pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana:
- Demostrar que durante el transcurso del tiempo en el que has sido propietario del inmueble, no ha habido ningún incremento en el valor del terreno.
Otros costes derivados de la gestión de la venta de un inmueble
A parte de tener en cuenta los intereses que se deben pagar tras la venta de una propiedad inmobiliaria, también deberás tener en cuenta otros gastos:
- Notaría y Registro de la propiedad: el vendedor deberá hacerse cargo del coste de la escritura y de las copias pertinentes, así como de la cancelación de la hipoteca en caso de tenerla.
- El inmueble debe estar totalmente libre de cargas.
- Cédula de habitabilidad: en caso de no tenerla previamente o de que esté caducada.
- Certificado de la comunidad, demostrando que estás al día de los cargos.
- Si contratas una inmobiliaria, deberás pagar los honorarios acordados.
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