ACTUALIZACIÓN 26 OCTUBRE 2021: el Tribunal Constitucional anula el impuesto de plusvalía municipal (sin efecto retroactivo). Fuente: el Mundo
El impuesto comúnmente conocido como impuesto de plusvalía es ese impuesto que debes pagar si eres el vendedor de una propiedad inmobiliaria tras la venta de la misma. Dicho impuesto grava el aumento de valor natural del terreno donde se asiente una propiedad inmobiliaria y por tanto, el beneficio que ha obtenido el propietario por el sólo hecho de disponer de la propiedad del bien.
En este post vamos a repasar todo lo relacionado con el impuesto de plusvalía, cómo se calcula y cuándo se paga.
Qué es el impuesto de plusvalía
El impuesto denominado de plusvalía técnicamente se conoce como Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU.
Como hemos dicho, dicho impuesto grava el incremento de valor de las propiedades urbanas, que normalmente es creciente en el tiempo, y por tanto significa también el gravamen del “beneficio” que ha obtenido el propietario de un terreno por el simple hecho de poseerlo. No obstante e IIVTNU no se paga solamente en el caso de una venta, como veremos a continuación.
Cuando se paga el IIVTNU
El impuesto de plusvalía lo paga el vendedor de un terreno urbano o inmueble, pero también en el caso de herencias o donaciones. Por tanto, los supuestos en los que se debe pagar el IIVTNU son:
- Por una venta
- Por una donación
- Por una herencia
En el caso de una venta el impuesto lo paga el vendedor, en el caso de una donación el donatario (quién recibe el inmueble) y en el caso de herencias el heredero (por razones obvias, quién hereda el inmueble).
Dónde se paga el impuesto de plusvalía
El impuesto de plusvalía se paga en el ayuntamiento de la ciudad donde esté inscrito el inmueble objeto de gravamen. Se trata por tanto de un impuesto gestionado por las distintas haciendas locales de nuestro país, aunque está regulado a nivel nacional.
El IIVTNU se debe pagar dentro del plazo de los 30 días siguientes a la venta de la propiedad inmobiliaria si no se quiere tener problemas fiscales con el ayuntamiento en cuestión.
¿Qué grava exactamente este impuesto?
Existe la duda o error común de pensar que el impuesto de plusvalía grava el valor de un inmueble, pero esto no es así.
Lo que grava el IIVTNU es solamente el aumento del valor del terreno donde se asiente el inmueble durante el tiempo en el que el antiguo propietario fue titular del mismo.
No obstante, el valor del terreno no se determina a valor de mercado actual, sino utilizando el aumento del valor catastral del mismo, aumento del valor catastral que a su vez fija el propio ayuntamiento sin tener en cuenta factores reales ni estado del mercado inmobiliario.
Por ejemplo, el ayuntamiento puede fijar que los terrenos en cierta zona tienen un incremento del valor catastral del 3% anual, por lo que para un terreno de 50.000€ se habría visto un incremento del valor de 15.000€ en 10 años. El IIVTNU gravaría dichos 15.000€, sin tener en cuenta otros factores.
¿Cómo saber qué cantidad se debe pagar?
Ya que cada ayuntamiento fija el IIVTNU de forma independiente, el gravamen que deberás pagar variará dependiendo de la ciudad de España donde te encuentres (o más bien, donde se encuentre el inmueble) pero nunca podrá ser superior al 30%. Como te puedes imaginar, el porcentaje a pagar siempre estará cerca de ese 30%. No obstante, ciertas haciendas locales también dan beneficios o exenciones en el caso de herencias, que pueden ser de hasta el 90% en algunos casos. Los porcentajes de las dos principales ciudades españolas son:
- Madrid 29%
- Barcelona 30%
Para nuestro ejemplo anterior, de un terreno cuyo valor catastral fuese de 50.000€ en 2011, con un aumento del valor catastral del 3% anual, en 2021 se debería pagar un 30% de 15.000€, lo que da una cuota de 4.500€.
La polémica sobre el gravamen
Existe la polémica, muy extendida a lo largo y ancho de nuestro país, de tener que pagar el impuesto incluso aunque se haya vendido una propiedad a pérdidas (sin ganar dinero con la venta sino más bien perdiéndolo).
La razón es que, al ser la base para el cálculo del valor del terreno una cifra fijada por el ayuntamiento sin tener en cuenta factores reales de mercado (el valor catastral), debe devengarse el impuesto aunque el vendedor haya perdido dinero con la venta. Existen ya varias sentencias del TC y de varios tribunales de justicia autonómicos en los que se pone en duda la legalidad de dicha normativa y algunos ayuntamientos están dispuestos a devolver los importes si el antiguo propietario demuestra que realmente ha perdido dinero con la venta de la propiedad.
En el caso de que tengas que pagar el impuesto aunque hayas perdido dinero con la venta de una propiedad no te niegues al pago: nuestro consejo sería que adelantes el pago del IIVTNU y luego reclames los importes como indebidos aportando la documentación necesaria.
Hay una reforma de la ley de vivienda en marcha y se incluirá este supuesto en ella, pero hasta entonces ahora mismo es la única vía posible.
El problema del IIVTNU y las herencias
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Existe otra problemática, bastante común en el caso de las herencias, de un heredero a quién corresponde un inmueble pero que no puede heredar porque no puede hacer frente al pago del IIVTNU. El pago del impuesto de plusvalía (y otros impuestos) es un trámite obligatorio que se debe realizar siempre ANTES de la inscripción del cambio de titularidad del inmueble en el registro de la propiedad, por lo que se debe hacer frente al pago del impuesto en primer lugar. Esto provoca que muchos herederos, a quien corresponde un inmueble, no puedan inscribirlo a su nombre porque no pueden hacer frente al pago de los impuestos.
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