¿Cómo vender un piso con un inquilino con contrato en vigor?

Si tienes un piso alquilado y necesitas venderlo, es probable que te preguntes si el contrato de arrendamiento supone un obstáculo legal para hacerlo. La respuesta es que vender una vivienda con un inquilino que dispone de un contrato en vigor es una operación completamente legal y, de hecho, bastante habitual en el mercado español.

Conviene diferenciar esta situación de la venta de un piso okupado, donde no existe ningún título que ampare la permanencia de terceros en la vivienda. Aquí, por el contrario, hablamos de un arrendatario legal cuyos derechos deben respetarse durante todo el proceso de venta.

A continuación, explicamos qué opciones tienes para vender un piso alquilado con contrato en vigor y cómo llevar a cabo la venta correctamente.

¿Se puede vender un piso alquilado con el contrato en vigor?

Sí, la legislación española permite vender una vivienda arrendada sin necesidad de esperar a que finalice el contrato ni de contar con el consentimiento del inquilino. Se trata de una posibilidad recogida en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los plazos previstos legalmente.

Es decir, el nuevo propietario pasa a ocupar la posición del arrendador y debe mantener la renta y las demás condiciones del alquiler durante el tiempo que resulte exigible. El vendedor, por su parte, debe respetar los derechos del arrendatario, incluido su posible derecho de adquisición preferente, y comunicarle la operación cuando corresponda. 

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se vende la vivienda?

Como hemos visto, la legislación establece que, al vender un piso alquilado, el contrato de arrendamiento no se ve alterado por el cambio de propietario, sino que el comprador se subroga en la posición de arrendador y asume tanto las obligaciones como los derechos del contrato vigente. Esto implica lo siguiente:

• El inquilino puede permanecer en el piso y mantiene las condiciones pactadas, entre ellas la renta, la duración y sus posibles actualizaciones.
• El comprador se convierte en el nuevo arrendador, por lo que pasa a cobrar la renta y asume las obligaciones del propietario, como realizar las reparaciones que le correspondan.
• La fianza depositada se traspasa al comprador o se regulariza ante el organismo autonómico correspondiente.
• En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el alquiler debe respetarse durante los cinco primeros años de vigencia, o siete si el anterior arrendador era una persona jurídica. Si se acordó una duración superior, con carácter general deberá respetarse el plazo completo, salvo excepciones.

En el caso de contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019, las obligaciones del comprador pueden ser diferentes, ya que se rigen por la normativa vigente en el momento de su celebración.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente cuando se vende la vivienda arrendada, salvo que haya renunciado a él o concurra alguna de las excepciones legales. Este derecho se articula mediante dos mecanismos:

• El tanteo permite al inquilino comprar la vivienda antes que un tercero, en las mismas condiciones. El propietario debe comunicar de forma fehaciente su intención de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Desde el día siguiente a la notificación, el inquilino dispone de 30 días naturales para decidir si ejerce su derecho de compra preferente.
• El retracto puede ejercerse después de la venta si la notificación no se realizó correctamente, se omitió información esencial o la operación se cerró por un precio inferior o en condiciones más favorables para el comprador.

Cabe señalar que el artículo 25.8 de la LAU permite que las partes excluyan expresamente el derecho de tanteo y retracto en el contrato de arrendamiento, algo que conviene revisar antes de iniciar el proceso. En cualquier caso, aunque se haya pactado la renuncia, el propietario debe informar al arrendatario de su intención de vender con al menos 30 días de antelación.

¿Qué pasa si la vivienda se vende sin respetar estos derechos?

Si la venta se formaliza sin notificar correctamente al inquilino y este no había renunciado a su derecho de adquisición preferente, la compraventa no queda anulada automáticamente, pero el inquilino puede ejercer el retracto y ocupar la posición del comprador en las mismas condiciones. Puede hacerlo si no recibió la notificación previa, si esta era incompleta o si el precio efectivo fue inferior o las condiciones resultaron más favorables que las comunicadas.

El plazo para ejercer este derecho es de 30 días naturales desde el día siguiente a aquel en que el comprador le notifique fehacientemente las condiciones de la venta y le entregue una copia de la escritura o del documento en el que se formalizó la operación.

¿Se puede pedir al inquilino que abandone el piso para venderlo?

No, el propietario no puede exigir al inquilino que abandone la vivienda con el único objetivo de facilitar la venta. Mientras el contrato esté vigente y el arrendatario cumpla sus obligaciones, conserva el derecho a permanecer en el inmueble, de modo que la voluntad de vender no constituye por sí misma una causa legal para dar por finalizado el alquiler.

La única vía para que el inquilino abandone la vivienda antes de tiempo es alcanzar un acuerdo voluntario entre ambas partes, normalmente a cambio de una compensación económica.

Cabe señalar, además, que el artículo 9.3 de la LAU permite al propietario recuperar la vivienda de forma anticipada, pero solo cuando la necesite para uso propio o de un familiar de primer grado, lo que excluye el supuesto de venderla de manera libre a un tercero.

¿Cómo influye el contrato de alquiler en el precio de venta?

Vender un piso con un inquilino dentro suele implicar un precio inferior al que se obtendría con la vivienda vacía, ya que el comprador no podrá ocuparla de forma inmediata y tendrá que asumir el contrato con las condiciones actuales. El descuento aplicado sobre el importe depende de varios factores:

• La diferencia entre la renta actual y la renta de mercado. Si el alquiler que paga el inquilino se corresponde con los precios de mercado, la vivienda puede resultar interesante para un inversor; en cambio, una renta baja puede reducir su atractivo.
• El tiempo que falta para que finalice el contrato, dado que una duración larga limita más las opciones del futuro propietario.
• El historial de pagos del inquilino y el riesgo de impago futuro.
• Los gastos asociados al inmueble.

Además, el contrato limita el público potencial. Quienes buscan una vivienda para residir en ella no podrán ocuparla de inmediato, por lo que la venta se dirige sobre todo a inversores. El precio debe fijarse atendiendo tanto al valor del inmueble como a las condiciones concretas del arrendamiento.

Opciones para vender una vivienda con un arrendatario

Existen distintas alternativas para vender un piso alquilado con un contrato en vigor, pero la más adecuada dependerá de la urgencia por obtener liquidez, del tiempo restante del contrato y del precio que se quiera obtener. A continuación, comparamos las principales opciones en la siguiente tabla:

Factor	Esperar a que finalice el contrato	Alcanzar un acuerdo con el inquilino	Vender en el mercado tradicional	Vender a un comprador especializado
¿Cómo funciona?	Se mantiene el alquiler hasta su vencimiento y se comunica la no renovación dentro del plazo aplicable	Ambas partes pactan por escrito la finalización anticipada del arrendamiento, normalmente mediante una compensación	La vivienda se anuncia con el contrato vigente y se dirige principalmente a inversores	Un comprador habituado a este tipo de operaciones presenta una oferta y asume el arrendamiento existente
Tiempo estimado	Meses o años, según la duración restante	Semanas, según la negociación	Meses, por la menor demanda de compradores	Días o pocas semanas
Impacto en el precio	Ninguno, ya que se vende como vivienda vacía	Coste de la compensación al inquilino	Descuento moderado	Descuento mayor, pero sin esperas ni gestión
Ventaja principal	Permite vender la vivienda vacía tanto a inversores como a compradores que quieran residir en ella	Permite adelantar la venta y entregar el inmueble libre de arrendatarios	Permite comparar diferentes ofertas mientras se siguen percibiendo las rentas	Agiliza la operación sin esperar al vencimiento del contrato
Principal inconveniente	Obliga a retrasar la operación y respetar las posibles prórrogas del contrato	El inquilino puede rechazar la propuesta o solicitar una compensación elevada	El público potencial es más reducido y la comercialización puede prolongarse	El precio ofrecido puede ser inferior al alcanzable mediante una comercialización más amplia

Esperar a que finalice el contrato

Si la venta no es urgente, se puede mantener el arrendamiento hasta su vencimiento y comercializar después la vivienda libre de inquilinos. Esta alternativa amplía el número de posibles compradores, ya que permite dirigirse también a quienes buscan un inmueble para residir. 

Es imprescindible revisar la fecha de finalización, las posibles prórrogas y el plazo de preaviso aplicable. En los contratos sujetos al régimen actual, el artículo 10 de la LAU exige al arrendador comunicar la no renovación con al menos cuatro meses de antelación.

Alcanzar un acuerdo para entregar la vivienda libre de inquilinos

Consiste en negociar con el arrendatario su salida anticipada, normalmente a cambio de una compensación económica que cubra los gastos de mudanza o el tiempo necesario para encontrar una nueva vivienda. Aunque es una solución más rápida que esperar al vencimiento, el inquilino no está obligado a aceptar la propuesta.

Si ambas partes llegan a un acuerdo, conviene reflejar por escrito la fecha de salida, la posible compensación económica, la entrega de las llaves y la liquidación de rentas, suministros y fianza. 

Vender en el mercado tradicional manteniendo el alquiler

Otra opción es anunciar el inmueble en el mercado convencional, respetando el contrato vigente, aunque la operación se orientará principalmente a inversores, ya que la mayoría de particulares busca una vivienda para uso propio inmediato.

Para facilitar la valoración, conviene proporcionar información sobre la renta, la duración pendiente, las actualizaciones previstas, el historial de pagos y los gastos asociados al inmueble. El propietario continúa percibiendo el alquiler mientras busca comprador y puede comparar distintas ofertas, pero el proceso puede prolongarse más que la venta de una vivienda vacía.

Vender a un comprador especializado

Por último, es posible vender el inmueble arrendado directamente a un comprador especializado, que se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador en los términos previstos por la LAU. La principal ventaja de esta alternativa es la agilidad y comodidad del proceso, que puede resolverse en cuestión de días sin necesidad de numerosas visitas y largos tiempos de espera.

Como contrapartida, la oferta será inferior a la que se obtendría mediante una comercialización más amplia, dado el riesgo y los gastos que asume el nuevo comprador.

¿Cómo vender un piso con inquilino paso a paso?

Para realizar la operación correctamente, conviene seguir estos pasos:

1. Revisa el contrato de alquiler: comprueba su fecha, duración, prórrogas, renta, historial de pagos y si el inquilino renunció al derecho de tanteo y retracto.
2. Reúne la documentación básica: incluyendo el contrato de arrendamiento, los justificantes de pago de la renta, los últimos recibos del IBI, el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios e información sobre la fianza.
3. Decide la vía de venta: valora si esperar al vencimiento,  negociar una salida anticipada o transmitir el piso con el alquiler vigente, y fija el precio considerando su rentabilidad.
4. Comunica la operación al inquilino: realiza la notificación correspondiente y acuerda con él las visitas de posibles compradores. Si conserva el derecho de tanteo, la comunicación debe incluir el precio y las condiciones, y dispondrá de 30 días naturales para ejercerlo, conforme al artículo 25 de la LAU.
5. Formaliza la compraventa: la operación se firma ante notario. En la escritura, se hace constar la existencia del alquiler, se acredita el cumplimiento de las notificaciones exigibles y se recoge la subrogación del comprador como arrendador. 
6. Comunica el cambio de propietario: una vez formalizada la venta, deberás comunicar al inquilino el cambio de titularidad e indicarle la nueva cuenta bancaria en la que debe hacer el pago de la renta.

Preguntas frecuentes sobre la venta de un piso con inquilino

¿Necesito el consentimiento del inquilino para vender el piso?

No, el propietario puede vender la vivienda sin necesidad de que el inquilino autorice la operación. Sin embargo, debe respetar el contrato vigente y sus derechos de tanteo y retracto cuando procedan. Para ello, tendrá que notificarle de forma fehaciente el precio y las condiciones esenciales de la operación antes de formalizarla.

¿Puede el comprador subir el alquiler después de adquirir la vivienda?

No, salvo que el propio contrato contemple actualizaciones pactadas, como la revisión anual según el IPC. El nuevo propietario se subroga en las mismas condiciones que existían antes de la venta, por lo que no puede modificar unilateralmente la renta ni introducir subidas adicionales al margen de lo ya acordado.

¿Qué pasa si el inquilino se opone a las visitas?

El inquilino puede negarse a permitir la entrada al piso, ya que el propietario no puede acceder al domicilio ni imponer visitas sin su consentimiento. Aunque su negativa puede dificultar la venta, no autoriza al propietario a entrar por su cuenta ni acompañado de posibles compradores. Lo mejor es acordar días y horarios razonables que se adapten a la rutina del inquilino y le molesten lo menos posible. 

¿Afecta la venta a la fianza depositada?

La venta no extingue la fianza, que continúa vinculada al contrato, y será el nuevo propietario quien deba responder de su devolución cuando finalice el alquiler. El vendedor puede transferir la fianza a nombre del nuevo propietario en el organismo oficial correspondiente, o bien recuperarla y que el comprador deposite una nueva, quedando todo ello documentado en la escritura.

¿Qué documentación necesitas para la venta?

Por norma general, necesitarás:

• DNI o NIE en vigor.
• Escritura de propiedad de la vivienda.
• Nota simple registral actualizada.
• Certificado de eficiencia energética.
• Recibo del IBI del último ejercicio.
• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios.

Al tener el inmueble alquilado, además deberás añadir:

• Contrato de alquiler, incluidos anexos y modificaciones.
• Justificante del depósito de la fianza, cuando sea exigible según la normativa autonómica.
• Últimos recibos de la renta pagados por el inquilino.
• Justificante de la notificación al inquilino y, en su caso, de su renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

¿Qué sucede si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad?

En aquellos contratos firmados después del 6 de marzo de 2019, la falta de inscripción registral no impide que el comprador deba respetarlos durante cinco años, o siete si el anterior arrendador era una persona jurídica. No obstante, el comprador podría alegar desconocimiento de su existencia en determinados supuestos, por lo que es recomendable informar expresamente de la existencia del arrendamiento antes de firmar la compraventa.

¿Se puede firmar la venta antes de que finalice el plazo de tanteo?

No, si el inquilino tiene derecho de tanteo, la escritura de compraventa no debe firmarse hasta que hayan transcurrido los 30 días naturales del plazo legal o hasta que el arrendatario renuncie expresamente a su derecho, ya que firmar antes podría dar lugar a un retracto posterior.