¿Cómo vender una vivienda con deuda hipotecaria antes de que salga a subasta?

Cuando una hipoteca empieza a acumular impagos, muchos propietarios asumen que la única salida pasa por esperar y ver qué ocurre, cuando en realidad el margen de maniobra se reduce con cada mes que transcurre. De hecho, vender la vivienda antes de que el proceso avance hacia la subasta suele ser la opción que mejor protege el precio y permite frenar el aumento de la deuda por intereses de demora y, si ya existe un procedimiento judicial, por gastos y costas.

En este artículo, te explicamos en qué situaciones es posible vender un piso con deuda hipotecaria pendiente, qué plazos se manejan en la práctica y qué opciones tienes según el momento del proceso en el que te encuentres.

¿Se puede vender una vivienda con la hipoteca impagada?

Sí, es posible vender una vivienda incluso aunque existan cuotas hipotecarias impagadas, ya que la hipoteca es un derecho de garantía a favor del banco que no impide al propietario transmitir el inmueble.

Sin embargo, para que el comprador la reciba libre de esta carga, la operación debe coordinarse con la entidad bancaria acreedora. Así, el banco emitirá un certificado con el saldo pendiente, incluidos los intereses vencidos no pagados, y la cantidad necesaria se abonará normalmente con parte del precio durante la firma ante notario.

Si el precio cubre toda la deuda, el importe restante corresponderá al vendedor después de descontar los gastos. Cuando resulte insuficiente, será necesario negociar con el banco la cancelación de la hipoteca y la forma de pagar la diferencia. 

Por ello, este proceso resulta mucho más sencillo cuanto antes se inicie, puesto que a medida que se acumulan los impagos se van sumando intereses de demora y, si la casa acaba saliendo a subasta, también costes judiciales que incrementan la cantidad adeudada.

¿Cuándo conviene plantearse la venta para evitar la subasta?

Lo más recomendable es actuar en cuanto las dificultades para pagar dejan de ser puntuales y resulta previsible que tampoco podrán asumirse las próximas cuotas. Si sigues acumulando impagos, se reducirá el tiempo disponible para valorar la vivienda, encontrar un comprador y coordinar con el banco la cancelación de la deuda. Además, la recepción de un requerimiento de pago exige acelerar especialmente la decisión.

Cabe señalar que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco no puede iniciar la ejecución hipotecaria al primer impago, sino que es necesario que se acumulen 12 cuotas impagadas o el 3% del capital si estás en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas o el 7% del capital si estás en la segunda mitad. La entidad también debe enviar un requerimiento que conceda al deudor al menos un mes para pagar y le advierta de que, si no lo hace, reclamará la totalidad de la deuda.

Este periodo es precisamente el momento en el que conservas más opciones, ya que todavía puedes negociar con el banco, buscar comprador con calma y evitar que la deuda siga creciendo por intereses de demora. No obstante, si ya has recibido la demanda de ejecución hipotecaria, sigue siendo posible vender, aunque el margen de maniobra empieza a estrecharse.

¿Hasta qué momento puede venderse la vivienda antes de la subasta?

La vivienda puede venderse mientras el propietario conserve su titularidad, incluso si la ejecución hipotecaria ya se ha iniciado. Sin embargo, en ese momento la operación tendrá que coordinarse con el banco y el juzgado. En caso de existir una nota marginal de ejecución, esta tendrá que cancelarse para detener el procedimiento y evitar que la compraventa quede afectada.

Con carácter general, el límite se sitúa antes de la aprobación del remate o de la adjudicación. No obstante, si la subasta ya está convocada, cerrar la venta dependerá de que el acreedor y el juzgado tramiten a tiempo el pago y la paralización de la ejecución.

¿Cómo saber cuánto dinero se necesita para cancelar la deuda hipotecaria?

Para conocer la cantidad exacta que hay que abonar, es necesario solicitar al banco un certificado de deuda pendiente, que recoge el capital pendiente de amortización junto con los intereses vencidos no pagados, los intereses de demora acumulados y, en su caso, la comisión por cancelación anticipada. 

Este certificado suele solicitarse en una oficina, por teléfono o a través de la banca online. Como refleja el saldo pendiente en el momento de su emisión, si la venta se demora conviene actualizarlo antes de la firma para evitar descuadres el día de la notaría.

Además, a este saldo hay que añadir los costes necesarios para cancelar registralmente la hipoteca, como la escritura notarial, el Registro y, si se utiliza, la gestoría. Estos gastos no forman parte de la deuda bancaria, pero deben contemplarse para calcular el precio mínimo que necesitas obtener por la venta para cerrar la operación sin tener que aportar dinero extra.

¿Qué ocurre si el precio de venta es mayor o menor que la deuda? 

Cuando el precio de venta supera el importe reflejado en el certificado de deuda pendiente, la diferencia –conocida como sobrante– se abona directamente al vendedor una vez descontados los gastos e impuestos que le correspondan. En caso de que el importe de la deuda y el precio de venta sean iguales, la hipoteca podrá pagarse, pero el vendedor tendrá que asumir por otra vía los costes de cancelación y venta.

Sin embargo, si el precio de venta resulta inferior a la deuda pendiente, seguirás siendo responsable de esa cantidad frente al banco. Por tanto, para entregar la vivienda libre de hipoteca, tendrás que aportar el dinero que falte o alcanzar con el banco un acuerdo expreso que permita cancelar la garantía y establezca cómo se pagará o reducirá el saldo restante. 

En este último caso, el comprador recibiría la vivienda libre de la hipoteca, pero la cantidad no cubierta por la venta seguiría siendo una deuda personal del vendedor, salvo que el banco aceptase reducirla mediante una quita. Si la entidad no accede a cancelar la hipoteca sin cobrar la totalidad de la deuda, la venta solo podrá completarse libre de esa carga si el vendedor aporta la diferencia.

Venta tradicional vs venta a un comprador especializado: ¿qué opción elegir? 

Cuando existe una deuda hipotecaria pendiente y el tiempo apremia, conviene valorar, además del precio que se puede obtener, la rapidez y la certeza de que la operación llegue a buen término antes de que el proceso judicial siga avanzando. En este sentido, aunque la venta tradicional permite optar al precio de mercado, suele alargarse entre 6 y 12 meses, dependiendo de la demanda y la financiación al comprador.

En cambio, vender a un comprador especializado reduce el proceso a unos pocos días y suele incluir la gestión completa de la cancelación de las cargas. A cambio, el precio ofrecido suele ser menor que el de mercado, ya que el comprador asume el riesgo y los plazos de la operación.

Aspecto	Venta tradicional	Venta a un comprador especializado
Plazo de venta	Puede prolongarse durante meses, según la demanda y la financiación del comprador	Suele cerrarse en un plazo de entre 7 y 15 días si la documentación está completa
Precio	Permite aspirar a un precio de mercado más elevado	La oferta suele ser inferior a cambio de una mayor rapidez y seguridad
Visitas y gestiones	Requiere anunciar la vivienda, organizar visitas y negociar con distintos interesados	Suele incluir una sola visita técnica para valorar el inmueble
Dependencia de financiación	La operación puede depender de que el comprador obtenga una hipoteca	La compra no queda condicionada a la concesión de financiación bancaria
Comisión de intermediación	Normalmente, entre un 3% y un 6% del precio, más IVA	No hay comisiones de intermediación
Gestión de la cancelación de cargas	A cargo del vendedor o de la gestoría	Suele estar incluida en la operación
¿Cuándo elegirla?	Cuando todavía existe margen suficiente y se busca maximizar el precio	Cuando la prioridad es vender con rapidez antes de que avance la ejecución hipotecaria

¿Cómo vender una casa con deuda hipotecaria antes de la subasta paso a paso?

Si existe riesgo de subasta, es importante iniciar el proceso cuanto antes y coordinar todas las actuaciones con el banco. Los pasos que conviene seguir son:

1. Comprueba el estado de la deuda: solicita un certificado de deuda pendiente al banco que incluya el capital adeudado, las cuotas impagadas, los intereses y la posible comisión por reembolso anticipado.
2. Reúne la documentación de la vivienda: necesitarás, entre otros documentos, una nota simple registral actualizada, la escritura de propiedad, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y el certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.
3. Calcula el precio mínimo de venta: compara el valor de mercado con la deuda y los gastos asociados. Si el precio no cubre todo el importe, tendrás que aportar la diferencia o negociar previamente una solución con el banco.
4. Busca comprador y acuerda las condiciones: puedes recurrir a una venta tradicional o a un comprador especializado, según el tiempo disponible. Antes de aceptar una oferta, comprueba que su plazo de cierre permite adelantarse a la subasta.
5. Formaliza la compraventa ante notario: en el mismo acto se liquidará la deuda con el banco y, posteriormente, se tramitará la cancelación registral de la hipoteca.

¿Cómo se paga y cancela la hipoteca durante la compraventa?

Durante la firma, la cantidad indicada en el certificado de deuda pendiente se entrega directamente al banco mediante un cheque bancario o una orden de transferencia OMF a través del Banco de España, mientras que el resto del precio se abona al vendedor. Este pago sirve para cancelar económicamente la deuda, pero la hipoteca seguirá apareciendo en el Registro hasta completar su cancelación registral.

Una vez pagado el préstamo, el banco debe emitir gratuitamente el certificado de deuda cero y otorgar la escritura de cancelación. Después, debe presentarse la autoliquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque la operación está exenta de pago, e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

¿Qué documentación hace falta para vender una vivienda con deuda hipotecaria?

Para preparar la compraventa y coordinar la cancelación de la deuda, será necesario reunir los siguientes documentos:

• Documento de identidad y escritura de propiedad, para acreditar la identidad del vendedor y su titularidad sobre la vivienda.
• Nota simple registral actualizada, donde aparecen el titular, la hipoteca y las demás cargas que puedan afectar al inmueble.
• Certificado de deuda pendiente, emitido por el banco con el importe necesario para saldar el préstamo en la fecha prevista de la firma.
• Último recibo del IBI pagado.
• Certificado de eficiencia energética, obligatorio para formalizar la venta.
• Certificado de la comunidad de propietarios, que acredite si existen cuotas pendientes, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarlo.
• Cédula de habitabilidad, licencia de ocupación u otros documentos, cuando los exija la normativa de la comunidad autónoma correspondiente.

Preguntas frecuentes sobre vender una vivienda antes de que salga a subasta

¿Necesito la autorización del banco para vender la vivienda?

No necesitas autorización del banco para vender una vivienda hipotecada mientras sigas siendo su propietario. Lo que sí debes hacer es coordinar con la entidad el pago de la deuda y la cancelación de la hipoteca. Si el precio no cubre lo adeudado, necesitarás su consentimiento para liberar el inmueble sin abonar toda la cantidad.

¿La venta paraliza automáticamente una ejecución hipotecaria?

No, la firma de la compraventa no detiene por sí sola la ejecución y, si la carga continúa inscrita, el procedimiento podría afectar al comprador. Para paralizarlo es necesario pagar la deuda o alcanzar un acuerdo con el banco y que este comunique al juzgado que el pago se ha realizado, para que proceda a archivar o suspender la ejecución en curso.

¿Puedo vender si ya he recibido una demanda de ejecución hipotecaria?

Sí, sigue siendo posible vender aunque ya exista una demanda de ejecución en marcha. No obstante, el margen de maniobra se reduce a medida que avanza el procedimiento, por lo que conviene actuar cuanto antes, especialmente antes de que se publique el anuncio de subasta.

¿Cuánto tiempo se tarda en cancelar la hipoteca al vender?

La cancelación económica se produce el mismo día de la firma, cuando se liquida la deuda con el banco. Después, debe otorgarse la escritura de cancelación e inscribirla en el Registro; una vez recibida la documentación completa, el Registro dispone, con carácter general, de 15 días hábiles para tramitarla.

¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?

Salvo que se acuerde lo contrario, los gastos de cancelación registral corresponden al vendedor. Estos incluyen los honorarios de la notaría y el Registro y, si se contrata, el coste de la gestoría. El certificado de deuda cero es gratuito y la cancelación está exenta de AJD, aunque debe presentarse la autoliquidación.