Documentos necesarios para vender un piso: Guía completa

Antes de vender un piso conviene revisar un aspecto clave, que puede retrasar o complicar la operación si no está en orden: la documentación. Y es que, legalmente hablando, hay que presentar ciertos documentos necesarios para vender un piso, además de otros que puede pedirte el comprador o la inmobiliaria.

Además, existen ciertas situaciones concretas, como el hecho de vender un piso con cargas o con inquilinos, que requieren documentación adicional. Tener claro qué documentos son necesarios permite anticiparse, evitar prisas de última hora y firmar la compraventa sin inconvenientes.

En esta guía, detallamos cuáles son los documentos obligatorios para vender una casa, así como algunos otros que pueden pedirte en función de cada caso concreto.

¿Qué hay que llevar al notario para vender un piso?

La venta de un piso culmina con la firma de la escritura pública ante notario, un paso imprescindible para formalizar la operación de compraventa y garantizar seguridad jurídica para ambas partes. 

Para que la firma se desarrolle sin retrasos ni incidencias, el vendedor debe reunir previamente la siguiente documentación para vender una casa:

DNI o NIE 

El primer requisito es acreditar la identidad de todas las personas que intervienen en la venta. Por ello, el vendedor debe presentar su Documento Nacional de Identidad (DNI) si es un ciudadano español, o el Número de Identidad de Extranjero (NIE) en caso de que no lo sea.

Se trata de uno de los documentos necesarios para vender una vivienda más importantes, por lo que no debes olvidarlo. También te recomendamos asegurarte de que el DNI sigue en vigor y no está caducado, ya que en ese caso no será válido para la firma.

Si la vivienda pertenece a varios propietarios, todos ellos deberán acudir a la firma con sus correspondientes documentos de identidad o, en su defecto, otorgar previamente un poder notarial a una persona que actúe en su nombre.

Escritura de propiedad

Otro de los documentos claves para vender tu piso entre particulares es la escritura de propiedad, que acredita quién es el titular del inmueble y en qué condiciones lo adquirió. El notario la utilizará para comprobar que el vendedor tiene capacidad legal para transmitir la propiedad y que la descripción del inmueble coincide con la realidad registral.

Dicho documento contiene datos esenciales como la superficie de la vivienda, su ubicación, los anejos (garajes y trasteros) y las posibles cargas existentes en el momento de la adquisición. Además, está inscrito en el Registro de la Propiedad del municipio donde se sitúa la vivienda y, en caso de no disponer de la escritura original, puede solicitarse una copia autorizada en la notaría donde se firmó la operación.

 

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética también forma parte de la documentación para la venta de una vivienda, siendo de hecho obligatorio en toda España desde 2013. Se trata de un documento que evalúa el consumo energético del inmueble y sus emisiones de CO₂, asignándole una calificación que va desde la letra A –la más eficiente– hasta la G –la menos eficiente–.

Su validez es de 10 años, pero es importante asegurarse de que está en vigor en el momento de la compra. Si no es así, hay que obtenerlo por parte de un técnico autorizado que evalúe las condiciones energéticas del inmueble, dado que el vendedor tiene que facilitar este documento al comprador antes de formalizar la operación.

Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad

Por otra parte, el vendedor debe demostrar que está al día en el pago de los gastos de la comunidad de propietarios de la que su vivienda forma parte. Para ello, se solicita al administrador de fincas o al presidente de la comunidad un certificado que acredite que no existen deudas pendientes.

Dentro de los documentos para la venta de una vivienda, este es especialmente importante, dado que, según la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble responde de las deudas comunitarias del año en curso y de los tres anteriores. Por ello, el comprador exige este certificado para evitar asumir cargas económicas inesperadas tras la compra.

Nota simple registral

En cuanto a la nota simple, se trata de un documento informativo que se solicita en el Registro de la Propiedad y refleja los datos básicos del inmueble, como el titular actual y las posibles cargas o gravámenes que puedan afectarlo, por ejemplo hipotecas o embargos.

Forma parte de la documentación para la venta de un piso y suele solicitarla la propia notaría antes de la firma, para verificar que la información coincide con la escritura y que no han surgido nuevas cargas. También es habitual que la pida el vendedor durante fases tempranas de la operación, por ejemplo antes de firmar el contrato de arras, para aportar transparencia y seguridad a la operación.

Recibo del IBI

El último de los documentos para vender un piso que se piden de forma habitual es el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al último ejercicio. Este justificante demuestra que el vendedor está al corriente de pago de este impuesto municipal.

Se trata de uno de los documentos para vender una vivienda que el notario puede requerir para incorporar los datos a la escritura y para calcular correctamente la distribución de gastos entre comprador y vendedor. Además, asegura al comprador que no existen deudas pendientes con el ayuntamiento.

 

Otros documentos para vender una casa que te pueden pedir

Además de los documentos necesarios para vender tu casa, existen otros papeles que no siempre son imprescindibles para la firma, pero que pueden solicitarte en algunas ocasiones, ya sea el notario, el comprador, el banco o la inmobiliaria. Los más habituales son:

• Facturas de suministros: los recibos recientes de luz, agua o gas permiten demostrar que los contratos están activos y sin deudas, además de facilitar el cambio de titularidad tras la compraventa.
• Cédula de habitabilidad: acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada y es obligatoria para vender en algunas comunidades autónomas (Cantabria, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia).
• Planos de la vivienda: resultan útiles para que el comprador conozca la distribución real y las posibles reformas realizadas.
• Actas y estatutos de la comunidad: permiten revisar las normas del edificio, así como comprobar derramas aprobadas o futuras obras en el mismo.
• Informe de Inspección Técnica del Edificio (ITE): es un documento obligatorio en aquellos edificios de más de 45 o 50 años, en función de cada ayuntamiento, de forma que permite asegurar que el inmueble se encuentra en buen estado.
• Certificados de reformas o instalaciones: para justificar obras recientes, cambios eléctricos o mejoras relevantes realizadas en la vivienda.
• Poder notarial: necesario si uno de los propietarios no puede acudir a la firma y delega la venta en otra persona. Permite firmar una compraventa sin estar presente.

Documentos para vender un piso en situaciones específicas

Ahora que ya sabes qué documentos se necesitan para vender un piso por norma general, vamos a detenernos en explicar qué hace falta en cada una de las situaciones a las que damos solución desde Compramos Tu Piso Ya, desde la venta de un piso con hipoteca hasta vender y seguir viviendo de alquiler.

¿Cuál es la documentación necesaria para vender un piso con cargas?

Cuando la vivienda tiene cargas, especialmente una hipoteca pendiente, será necesario aportar documentación que permita cancelarla. En este caso, además de los mencionados documentos que se necesitan para vender una casa, necesitarás un certificado de deuda pendiente del banco, que determina la cantidad que falta por amortizar, así como la escritura de la hipoteca.

Si existen embargos o anotaciones preventivas, habrá que pedir a los acreedores los correspondientes certificados de deuda pendiente. Lo habitual es que el mismo día de la firma se destine parte del dinero de la venta a cancelar dichas cargas, entregando el resto al vendedor.

 

Documentos para vender un piso heredado

En caso de que el inmueble proceda de una herencia, antes de vender un piso heredado hay que demostrar que los herederos son los titulares legales; lo mismo ocurre en caso de que quieras vender directamente tus derechos de herencia. Así, será necesario aportar algunos documentos para vender un inmueble adicionales, como son:

• Certificado de defunción.

• Certificado de últimas voluntades.

• Testamento o declaración de herederos.

• Certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
• Inventario de bienes y deudas del fallecido.

Generalmente, también debe presentarse la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, así como el justificante del pago del Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal.

Documentación para vender un piso con inquilino

Cuando la vivienda está alquilada, entre los documentos necesarios para vender un inmueble también se encuentran el contrato de arrendamiento y los últimos recibos del alquiler pagados por el inquilino.

Además, debe acreditarse que el inquilino ha sido informado de la venta, ya que puede tener derecho de adquisición preferente, conocido como derecho de tanteo y retracto. En algunos casos, también se solicita el justificante de depósito de la fianza en el organismo oficial correspondiente.

Documentos para vender una casa y seguir viviendo en ella de alquiler

En caso de que quieras vender tu casa y seguir viviendo en ella, la operación se formaliza mediante una compraventa con alquiler posterior, lo que se conoce como Sale & Leaseback. Por ello, será necesario preparar el contrato de arrendamiento, que se firmará el mismo día de la venta y debe indicar la duración y condiciones del alquiler.

Lo habitual es que la entidad compradora solicite documentación de tus ingresos, como cualquier nómina o pensión, además de tu última declaración de la renta, para comprobar que tienes la solvencia suficiente para asumir el pago del alquiler.

 

¿Cuáles son los documentos necesarios para vender una casa en proindiviso?

Cuando el inmueble pertenece a varios propietarios, cada uno de ellos puede vender su parte indivisa sin necesidad de que los demás transmitan la suya. En este caso, además de la habitual documentación para vender una vivienda, es importante aportar la escritura donde conste el porcentaje de participación de cada titular, así como una nota simple actualizada en la que aparezca la situación de copropiedad.

En caso de que la vivienda proceda de un divorcio, también habrá que presentar la sentencia, si aplica al régimen de la propiedad. Del mismo modo, si el inmueble es heredado también será necesario presentar el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el documento de aceptación de la herencia.

¿Qué documentos necesito para vender un piso siendo no residente?

Por último, cabe señalar que la documentación necesaria para vender una vivienda puede variar en el caso de que el vendedor no resida en España. Es habitual que se pida el pasaporte o el documento identificativo que corresponda, así como un certificado de residencia fiscal emitido por el país de origen.

Asimismo, en la venta se aplica una retención del 3% del precio que funciona como pago a cuenta del impuesto que le correspondería al vendedor por la ganancia patrimonial. Dicha retención puede devolverse si la ganancia ha sido menor o no ha existido, a través de la presentación del modelo 210 a Hacienda en un plazo de cuatro meses.