Gastos e impuestos en la venta de una vivienda: ¿cuáles son?

¿Te estás planteando vender tu casa? Si es así, cuando llegue el momento de hacer números y determinar el beneficio que puedes obtener, debes considerar los gastos e impuestos por la venta de una vivienda para no llevarte sorpresas.

Y es que, por norma general, los gastos de vender una vivienda en España oscilan entre el 5% y el 15% del precio de venta, aunque dicho porcentaje varía en función de la comunidad autónoma.

En este post, te contamos cuáles son los principales gastos e impuestos en la venta de una vivienda para que puedas tenerlos en cuenta a la hora de calcular el beneficio real de la operación. ¡Sigue leyendo para no perderte nada!

Gastos de la venta de una vivienda antes de la firma

Vamos a comenzar hablando de los gastos al vender una casa, que pueden dividirse en dos bloques: aquellos que se producen antes de la venta y los derivados de la propia transacción. Empecemos por los primeros:

Nota simple registral

La nota simple es un documento informativo que refleja la situación jurídica de la vivienda, especificando su titularidad y si existen cargas, hipotecas u otro tipo de deudas.

Se solicita en el Registro de la Propiedad y puede hacerlo tanto el comprador como el vendedor. Su coste es de 9,02€ si se solicita a través de la web del Colegio de Registradores, mientras que obtenerla presencialmente cuesta 3,64€.

Este documento permite demostrar que la venta del inmueble puede desarrollarse sin incidencias, así como detectar posibles problemas antes de la firma, como embargos o discrepancias en la titularidad, que conviene resolver con antelación para no comprometer la operación.

Certificado de eficiencia energética

Otro de los gastos en la venta de un piso es el certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender una vivienda en España desde el año 2013. Dicho documento evalúa el consumo energético del inmueble y lo clasifica mediante una escala que va de la A –la más eficiente– a la G –la menos eficiente–.

Es uno de los costes de la venta de una vivienda que debe abonarse antes de la transacción, ya que hay que entregárselo al comprador al formalizar el contrato de compraventa. De hecho, no disponer de este certificado puede dar lugar a multas de hasta 6.000€.

El precio del certificado energético depende del tamaño del inmueble, pero suele estar entre los 60€ y los 150€.

 

Cédula de habitabilidad

Por su parte, la cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para vivir en ella. Solo es obligatoria en algunas comunidades autónomas, como Cataluña, Valencia o las Islas Baleares, entre otras.

Los gastos al vender una vivienda asociados a la cédula de habitabilidad pueden variar considerablemente en función del tamaño y la ubicación del inmueble, así como a las tarifas del arquitecto que elabora el informe técnico. Por norma general, su precio oscila entre 60€ y 160€.

Cancelación de la hipoteca

En caso de que la vivienda tenga una hipoteca vigente, su cancelación es uno de los principales gastos al vender una vivienda. Y es que, aunque el préstamo se liquide económicamente con el dinero de la compraventa, también es necesario cancelar la hipoteca a nivel registral.

La cancelación registral de la hipoteca suele considerarse un gasto previo a la venta, aunque en la práctica suele formalizarse el mismo día de la firma. No obstante, se incluye en esta categoría porque es un coste que debe estar previsto antes de cerrar la operación, ya que para poder vender la vivienda libre de cargas el préstamo debe cancelarse tanto a nivel económico como registral.

El coste de este proceso depende del método elegido, dado que si lo tramitas por tu cuenta puede suponer unos 400€, mientras que si lo haces a través de la gestoría del banco el importe puede aumentar hasta los 1000€.

Gastos al vender un piso: ¿qué pagarás en la transacción?

Existen también una serie de gastos de venta de una vivienda directamente vinculados al momento de la firma, que se generan por la formalización jurídica de la operación y por los servicios necesarios para que esta se cierre correctamente. Son, principalmente, los siguientes:

Gastos de notaría

Estos gastos en la venta de una vivienda hacen referencia a aquellos costes notariales derivados de la escritura pública de compraventa. 

Según el artículo 1455 del Código Civil español, en la compraventa de una vivienda el vendedor debe asumir los costes de otorgamiento de la escritura pública, mientras que el comprador pagará los gastos relacionados con la expedición de la primera copia y las posteriores. Sin embargo, en la práctica lo habitual es que sea el comprador quien pague por completo este tipo de gastos.

Los gastos totales de notaría pueden suponer entre un 0,2% y un 0,5% del precio total del inmueble, mientras que el otorgamiento de la escritura pública puede oscilar entre 600€ y 875€.

Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo previo a la venta en el que se fijan las condiciones de la operación, como el precio, los plazos, el reparto de los gastos o las consecuencias del incumplimiento por alguna de las partes. No es un documento obligatorio, pero es muy habitual en las operaciones entre particulares.

En cuanto a su coste, dependerá de la vía escogida para hacerlo: es posible elaborarlo por tu cuenta de forma gratuita –aunque conviene que lo revise un experto para asegurar que ofrece garantías legales–, pero también puede redactarlo la inmobiliaria o incluso un abogado independiente, en cuyo caso el precio puede oscilar entre 100€ y 400€.

 

Honorarios de la inmobiliaria

El último de los gastos del vendedor de una vivienda, y generalmente el más elevado, son los honorarios de la inmobiliaria. En caso de que la venta se realice a través de una agencia, el vendedor deberá abonar el importe pactado, que suele ser un porcentaje del precio final, normalmente entre el 3% y el 7%.

Si quieres ahorrarte este gasto, debes saber que existen alternativas como Compramos Tu Piso Ya, donde adquirimos directamente tu vivienda sin intermediarios ni comisiones. De hecho, compramos tu casa al contado y en solo una semana para que obtengas liquidez lo antes posible sin trámites interminables y largas esperas.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en España?

Tras formalizar la operación, habrá que abonar una serie de impuestos por la venta de un piso, que son:

IRPF por la venta de la vivienda

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava la ganancia patrimonial que el vendedor obtiene de la operación, calculada como la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta. Por tanto, solo deberá abonarse este impuesto por la venta de una vivienda cuando se haya vendido a un precio superior al que se pagó al comprarla.

La tributación se integra en la declaración de la renta del año siguiente a la venta y varía según la cuantía de la ganancia, con tipos progresivos que van desde el 19% –cuando la ganancia es menor de 6.000€– hasta el 28% –cuando el beneficio supera los 300.000€–.

Sin embargo, cabe señalar que existen exenciones que se aplican en determinados casos, siendo los más habituales la venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años o la reinversión del importe obtenido en la compra de otra residencia habitual.

Impuesto de plusvalía en la venta de una vivienda

Por su parte, la plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento del valor del suelo desde la compra hasta la venta del inmueble y debe abonarse en un plazo de 30 días desde la firma.

Este impuesto por la venta de un piso es de carácter municipal, es decir, lo gestiona el ayuntamiento de la localidad, y su importe se calcula en función del valor catastral del suelo, los años que el vendedor ha sido propietario y los coeficientes municipales.

De nuevo, este impuesto solo se paga cuando ha existido ganancia patrimonial, por lo que si puedes demostrar que no ha habido un incremento en el valor del suelo quedarás exento del pago.

 

Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI)

Se trata de un impuesto que debe abonar de forma anual el propietario de un inmueble, con un importe que oscila entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral, dependiendo de dónde esté ubicada la vivienda.

Aunque no grava directamente la venta, se incluye dentro de los impuestos por vender una casa porque el vendedor debe tener el pago del IBI al día en la fecha de la transmisión.

Legalmente, el IBI debe abonarlo quien figure como propietario a fecha 1 de enero del año en curso, por lo que aunque la venta se realice en agosto correspondería al vendedor pagar el importe completo. No obstante, en la práctica suele pactarse el prorrateo del impuesto entre el comprador y el vendedor en función del tiempo del año en que cada uno haya sido propietario.

Impuesto para no residentes en la venta de un inmueble

En el caso de los vendedores no residentes en España, están sujetos a una retención fiscal especial al transmitir un inmueble, equivalente al 3% del precio de venta, que deben abonar a Hacienda en un plazo de un mes tras la operación.

Esta retención no es un impuesto definitivo, sino que se abona como adelanto y, posteriormente, se regulariza en función de la ganancia real derivada de la venta. De este modo, si el beneficio resulta mayor habrá que pagar la diferencia, mientras que si es menor se podrá solicitar la devolución correspondiente.

¿Cuáles son los gastos deducibles en la venta de una vivienda?

Una duda frecuente en relación con las operaciones de transmisión de inmuebles es qué impuestos por la venta de una casa son deducibles en el IRPF, permitiendo así reducir la base imponible y, por tanto, la carga fiscal.

En este sentido, podemos distinguir principalmente entre dos tipos de gastos deducibles, que son:

• Gastos deducibles del valor de adquisición: son aquellos gastos que fueron necesarios para la compra del inmueble y, por tanto, aumentaron el coste total de la operación. Así, dichos gastos se sumarán al precio de compra para calcular el valor real de adquisición de la vivienda y son, entre otros:
  • Gastos notariales y registrales.
  • Honorarios de la agencia inmobiliaria.
  • Tasación.
  • Gastos de gestoría.
  • Impuestos abonados en la adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.
  • Gastos de reformas o mejoras que mantengan o mejoren el valor o la vida útil del inmueble, siempre que estén debidamente justificados y no correspondan a reparaciones o mantenimiento.

 

 

• Gastos deducibles del valor de transmisión: se refiere a los gastos que, de nuevo, son imprescindibles para llevar a cabo la operación, por lo que deben restarse del precio de venta para determinar el valor neto de la transmisión. Entre ellos, destacan:
  • Impuestos derivados de la venta, como la plusvalía municipal.
  • Honorarios de la agencia inmobiliaria.
  • Gastos de cancelación de la hipoteca vinculados a la transmisión.
  • Gastos de notaría y gestoría.
  • Expedición de certificados de eficiencia energética, deudas o cédulas de habitabilidad.

¿Cómo reducir los gastos de vender un piso?

Si quieres disminuir los gastos por vender un piso en España, debes saber que existen algunas alternativas que te permiten hacerlo. Como has podido comprobar en este post, uno de los mayores gastos a los que se debe hacer frente al vender un inmueble son los honorarios de la inmobiliaria.

Una manera de evitar este importe es recurrir a Compramos Tu Piso Ya, donde te compramos tu piso directamente sin intermediarios que cobren elevadas comisiones. Esta opción te permite vender tu piso rápido y sin pagar los tradicionales honorarios de las agencias, aunque es importante tener en cuenta que el precio ofrecido suele ser algo inferior al de mercado.

Se trata de una solución ideal para aquellos que buscan agilidad, discreción, comodidad y ahorro en gastos, permitiéndote vender incluso en situaciones complicadas como herencias, ocupación o mal estado del inmueble.