¿Qué es el derecho de tanteo y retracto y cuándo se aplica?

En caso de que te estés planteando vender un piso con inquilino, es posible que hayas oído hablar del derecho de tanteo y retracto, que permite al arrendatario comprar el inmueble de forma preferente antes que un tercero. Aunque puede aplicarse en otras situaciones, la venta de una casa alquilada es una de las más frecuentes y conviene tener claro qué ocurre en este caso.

Para resolver tus dudas, en este post te contamos qué son los derechos de tanteo y retracto y cuándo se aplican, detallando cómo funcionan, así como sus plazos y las principales excepciones.

¿Qué es tanteo y retracto?

El derecho a tanteo y retracto es la opción legal que permite a una persona adquirir un bien de forma preferente cuando su propietario decide venderlo. En realidad, combina dos derechos diferentes que se aplican en distintos momentos del proceso de compraventa: el tanteo actúa antes de que la venta se realice y el retracto entra en juego después.

Ambos son derechos de adquisición preferente regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que buscan proteger los intereses del titular del derecho y evitar que el bien pase a manos de alguien diferente sin ofrecer antes una opción preferente de compra. Su aplicación es habitual en arrendamientos, copropiedades y determinadas operaciones inmobiliarias.

¿Qué es el derecho de tanteo?

En primer lugar, el derecho de tanteo concede a su titular la posibilidad de adquirir un bien de forma preferente antes de que el propietario lo venda a un tercero, siempre en las mismas condiciones ofrecidas a este.

Para que pueda ejercerse, el vendedor debe comunicar de forma fehaciente su intención de vender, indicando el precio y las condiciones esenciales. Desde ese momento, el titular del derecho de tanteo dispone de un plazo de 30 días naturales –por norma general– para decidir si hace uso del mismo.

En caso de que lo haga, la operación se realizará con la persona titular del derecho y la venta a terceros quedará descartada. Si se rechaza el uso del derecho de tanteo, o bien si no se contesta en el plazo legal indicado, el propietario podrá realizar la venta como tenía previsto.

 

¿Qué es el derecho de retracto?

Por su parte, el derecho de retracto se activa cuando el vendedor no informó previamente de la operación o cuando el precio al que se vendió el inmueble fue menor que el que se ofreció al titular del derecho.

En cualquiera de estos casos, se podrá reclamar la adquisición de la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas al comprador externo, corrigiendo así situaciones en las que la transmisión ya se ha producido y restaurando la preferencia legal del titular.

Asimismo, el derecho a retracto deberá ejercerse, generalmente, dentro de los 30 días naturales siguientes a recibir la notificación de la venta, mediante entrega de una copia de la escritura donde se formalizó la operación.

Así, como ves la principal diferencia entre tanteo y retracto está en el momento en el que se ejerce cada uno, dado que el primero se aplica antes de que se produzca la venta, mientras que el segundo se da cuando la transmisión ya se ha producido.

 

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¿Cuándo se aplican los derechos de tanteo y retracto?

Ambos derechos aparecen cuando existe una relación previa entre el titular de los mismos y el bien que se transmite. A continuación, te contamos cuáles son las principales situaciones en las que se ejercen.

Cuando existe un contrato de alquiler

La situación más frecuente en la que se aplica el derecho de adquisición preferente es la venta de una vivienda sobre la que existe un contrato de arrendamiento. En este caso, el derecho de tanteo y retracto del inquilino le permite comprar la vivienda en caso de que el titular quiera transmitirla, siempre en las mismas condiciones ofrecidas al comprador externo.

En caso de que la venta se realice sin respetar esta comunicación o en condiciones más favorables que las presentadas, el inquilino podrá ejercer el derecho de retracto tras la transmisión. El plazo en ambos casos será de 30 días naturales tras la notificación.

Así, el derecho de tanteo y retracto en el alquiler protege la estabilidad residencial y evita cambios inesperados que puedan afectar a la continuidad del contrato de arrendamiento. 

 

Situaciones de copropiedad

Cuando varios titulares comparten la propiedad de un mismo bien, ya sea en casos de herencias o sociedades empresariales, cualquiera de ellos puede vender su parte a un tercero. Sin embargo, se reconoce el derecho de adquisición preferente del copropietario, es decir, la opción de adquirir la porción de propiedad en las mismas condiciones, denominado derecho de tanteo y retracto proindiviso.

En este sentido, la ley solo regula expresamente el derecho de retracto, siendo el Código Civil el que determina que “el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos” y estableciendo un plazo de nueve días para ejercerlo. No obstante, el derecho de tanteo está ampliamente aceptado en la práctica al vender un proindiviso.

De esta forma, el derecho de tanteo y retracto de los copropietarios prioriza la continuidad del patrimonio común y evita posibles conflictos entre los titulares del bien compartido.

En fincas rústicas colindantes

Por último, el derecho de tanteo y retracto en fincas rústicas colindantes busca favorecer la continuidad de las explotaciones agrarias y evitar la fragmentación excesiva del suelo agrícola. Por ello, cuando una finca se vende, los propietarios de las parcelas colindantes pueden tener derecho de tanteo o retracto cuando su tamaño no exceda de una hectárea, según el Código Civil.

Además, el derecho de tanteo y retracto en una finca rústica colindante se regula en la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), que amplía los plazos en este caso a 60 días hábiles tras la notificación de la venta.

 

Excepciones al derecho de tanteo y retracto 

Por norma general, este derecho solo se aplicará en los casos anteriormente mencionados, siendo el más habitual la venta con un inquilino en la vivienda. Sin embargo, incluso cuando exista un contrato de arrendamiento, el derecho de tanteo y retracto en fincas urbanas no será de aplicación en los siguientes supuestos:

• Cuando la casa alquilada se venda de forma conjunta con otras viviendas o locales del propietario que formen parte del mismo inmueble.
• Cuando la vivienda arrendada se venda junto con la totalidad de pisos y locales del inmueble a un mismo comprador, aunque pertenezcan a varios propietarios.

Asimismo, cabe señalar que el inquilino y el arrendador pueden pactar la renuncia al derecho de tanteo y retracto, incluyéndola como cláusula dentro del contrato de arrendamiento.

¿Cuáles son los plazos para ejercer el derecho de retracto y tanteo?

Ya hemos visto que los plazos de los derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda pueden variar en función de la legislación aplicable a cada caso. Para evitar confusiones, vamos a resumirlo de forma clara con el fin de que sepas cuánto dura el derecho de tanteo y retracto en cada caso.

En el derecho de tanteo, el plazo comienza cuando el titular recibe la notificación de la intención de venta, especificando el precio y las condiciones ofrecidas, de forma que:

• En los arrendamientos urbanos, la caducidad del derecho de tanteo y retracto es de 30 días naturales.
• En el caso de fincas rústicas colindantes, el plazo habitual se amplía hasta 60 días hábiles, debido principalmente a la necesidad de comprobar requisitos agrarios y registrales.

En cuanto al derecho de retracto, el plazo empieza cuando la venta ya se ha realizado y el titular tiene conocimiento de la transmisión, de modo que:

• En viviendas alquiladas, el inquilino también dispone de 30 días desde la notificación de la venta.
• En situaciones de copropiedad, el retracto de comuneros debe ejercerse en 9 días naturales, contados desde la inscripción registral o, en su defecto, desde que se tiene conocimiento de la venta.
• En fincas rústicas colindantes, el plazo del derecho de retracto es de 60 días hábiles, al igual que el del tanteo.

 

¿Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto?

Sí, la renuncia a los derechos de tanteo y retracto es posible, aunque debe hacerse en el momento y la forma correctas para que tenga validez. En muchos casos, especialmente en los contratos de alquiler, puede incluirse una cláusula de renuncia en el contrato cuando el inquilino no tenga interés en comprar la vivienda en el futuro. No obstante, si la propiedad se vende el comprador deberá respetar el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones.

También es posible renunciar a este derecho después de recibir la notificación de la venta, dejando constancia formal de que no se desea ejercerlo, siempre dentro de los plazos establecidos para ello. Además, si no se ejerce el derecho dentro del periodo designado, se entenderá que el titular renuncia al mismo y la operación de compraventa seguirá su curso.