A la hora de vender una vivienda hay que prestar mucha atención a la parte fiscal, ya que no todo el dinero que obtenemos con la venta será a beneficio, sino que una parte del mismo deberemos destinarla al pago de los impuestos correspondientes. En otras publicaciones de nuestro blog ya vimos por ejemplo qué es el impuesto de plusvalía, y los impuestos que hay que pagar al vender un local comercial.
En la publicación de esta semana nos vamos a centrar en las viviendas: qué impuestos debes asumir cuando vendes un piso o casa.
Impuestos que hay que pagar por vender una casa o piso
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Debes saber que a la hora de vender una casa o piso debes asumir el pago de tres impuestos:
- El impuesto de plusvalía municipal
- El impuesto sobre los bienes inmuebles
- Tributar por la ganancia en tu IRPF
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles recae sobre quién fuese propietario de la vivienda a 1 de enero del año en curso, por lo que en el caso de vender una vivienda, por ejemplo en el mes de mayo, ya deberías haber asumido este impuesto tú mismo. La tributación en el IRPF y el pago del impuesto de plusvalía municipal son dos impuestos que se deben liquidar una vez ya la casa se haya vendido.
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En el caso del IRPF, tributarás por la venta de la vivienda cuando hagas la declaración de la renta del año anterior, es decir, al año siguiente de haber vendido el piso.
El impuesto de plusvalía municipal se debe pagar como máximo 30 días después de haber vendido el piso o casa. Este impuesto se gestiona a nivel local, por lo que deberás dirigirte a tu ayuntamiento para liquidarlo.
Para terminar, en cuanto al IBI es un impuesto que, como hemos dicho anteriormente, se devenga el día 1 de enero. Esto significa que cuando vendas tu piso ya habrás pagado el IBI para todo el año. Por esa razón, el coste del IBI suele repartirse entre comprador y vendedor a la hora de negociar el precio de compra del piso o casa.
Cuánto vas a pagar en tu IRPF por vender una vivienda
La venta de una vivienda tributa siempre en el IRPF, concretamente en la base del ahorro como una ganancia patrimonial, pero en algunos casos dicha operación está exenta.
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En tu declaración de la renta vas a pagar por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda. Es decir, por aquella cantidad de dinero que hayas ganado con la operación. Obviamente, si has vendido el piso o casa por un precio menor al que lo compraste entonces se considera que no ha habido beneficio con la venta, y por tanto la operación está exenta de tributar. No obstante, es muy raro que una vivienda pierda valor, por lo que en la gran mayoría de los casos deberás pagar a Hacienda por haber vendido una casa o piso.
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El beneficio obtenido con la operación se obtiene restando el precio neto de venta menos el precio neto de compra de la vivienda.
El valor neto de la venta es el importe por el que hemos vendido el piso o casa menos los gastos y tributos que hemos tenido que asumir para cerrar la operación.
El valor neto de la compra es el importe que hemos pagado por la vivienda, más los trabajos de mejora realizados, así como los impuestos que hemos pagado.
Esa cantidad es la que tributará en nuestro IRPF en la base del ahorro.
Los tramos de tributación de la base del ahorro del IRPF son los siguientes:
- Los primeros 6.000 € tributan al 19%
- Entre 6.000 € y 50.000 € tributan al 21%
- Entre 50.000 € y 200.000 € tributan al 23%
- Todas aquellas cantidades que superen los 200.000 € tributan al 26%
Cómo ejemplo, si la ganancia patrimonial que hemos obtenido por vender una vivienda es de 30.000€, deberemos tributar un 19% por los primeros 6000€, y un 21% por los 24.000 € siguientes. El impuesto a pagar en este caso sería de 1.140€ + 5.040€, en total 6.180€.
Excepciones al pago del IRPF por venta de vivienda
Existen tres situaciones que nos liberan de tener que asumir el pago de IRPF al vender una vivienda. Vamos a ver cuáles son.
Invertimos el dinero en la compra de una nueva vivienda habitual
Si la vivienda que hemos vendido es nuestra residencia habitual, y dedicamos el dinero que hemos obtenido con la venta en una nueva residencia habitual, todo aquel dinero que inviertas en la nueva vivienda está exento de tributar.
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Para poder acogernos a esta exención fiscal debemos cumplir ciertos requisitos que son los siguientes:
- La vivienda que hemos vendido debe ser nuestra residencia habitual. Hacienda considera que nuestra residencia habitual es aquella en la que hemos vivido como mínimo 3 años.
- La vivienda que vamos a comprar debe convertirse en nuestra nueva residencia habitual.
- Desde que vendemos la vivienda hasta que compramos la nueva no pueden pasar más de 12 meses.
- Debemos reinvertir el dinero obtenido con la venta de nuestra primera residencia habitual en un máximo de 2 años.
- Debemos reinvertir toda la ganancia obtenida con la venta de nuestra residencia habitual en la compra de la nueva vivienda. De no ser así deberemos tributar por aquel dinero que no destinemos a la compra de la nueva vivienda.
Tenemos más de 65 años
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual no tienes que tributar por la operación aunque ganes dinero con ella. Eso significa que las personas mayores de 65 años que vendan su residencia habitual no tienen que invertir el dinero en ninguna otra vivienda para acogerse a la exención fiscal.
Entregamos la vivienda a una entidad bancaria
Si no hemos podido hacer frente al pago de nuestra hipoteca y hemos tenido que entregar la vivienda bajo el supuesto de dación en pago, tampoco deberemos tributar en el IRPF en este caso.
Cuánto vas a pagar de impuesto de plusvalía por vender una vivienda
Otro de los impuestos que hemos mencionado en la introducción y que debemos asumir cuando vendemos una vivienda es el impuesto de plusvalía municipal, que como ocurre en el caso del IRPF tampoco debe pagarse si la vivienda se vende a pérdidas.
Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos en los que se asientan las viviendas. El nombre técnico de este tributo es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o IIVTNU.
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Cómo vimos en un post del mes de diciembre, recientemente se han introducido cambios en la base de cálculo del impuesto de plusvalía. Si quieres ampliar información este post te interesa: cambios en el impuesto de plusvalía
Actualmente existen dos métodos para calcular cuánto debemos pagar de impuesto de plusvalía, y es el propio contribuyente quién elige qué método le compensa más.
El primer método tiene en cuenta el valor catastral del suelo en el momento de la venta, un coeficiente que fija cada Ayuntamiento en base al tiempo que hemos sido propietarios del inmueble y un porcentaje de pago que también define el Ayuntamiento.
El segundo método tiene en cuenta el precio de venta, el precio de compra, un coeficiente en base al valor catastral y el mismo porcentaje que hemos visto en el método anterior.
El cálculo del impuesto de plusvalía municipal puede ser algo complejo, y no vamos a entrar en detalles en este post, pero debes saber que actualmente el porcentaje que debemos pagar en base a este impuesto se encuentra entre el 20% y el 30% del beneficio neto obtenido con la operación. El coeficiente exacto depende de cada ayuntamiento y del tiempo que hayamos sido propietarios de la vivienda.
Cuánto vas a pagar de Ibi (cada año)
Relacionado: qué es el IBI
Para terminar, el último de los impuestos que debemos asumir cuando vendemos una vivienda es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Cómo ocurre con el impuesto de plusvalía municipal, esta tasa también está gestionada por el ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.
El cálculo del IBI también utiliza como base el valor catastral del terreno dónde se encuentra el inmueble, y se paga un coeficiente en base a ese valor catastral. Dado que el coeficiente lo decide cada ayuntamiento por separado, puede variar dependiendo donde se encuentre la vivienda pero normalmente se mueve entre el 0,4% y 1,3%.
A la hora de vender una vivienda es habitual que comprador y vendedor negocien quién debe asumir el IBI en base a los días del año durante los cuales cada uno de ellos ha sido propietario de la vivienda que se vende.